I november 2023 ble Alta kommune oppmerksomme på at kommunens rutiner for regulering av festeavgift for boligtomter ble ansett å ikke være i tråd med reglene i tomtefesteloven.
Det utløste en intern gjennomgang av samtlige 500 festekontrakter for bolig som kommunen har. Kommunen innhentet ekstern bistand fra KS Advokatene for å vurdere kommunens rutiner knyttet til håndtering av boligfeste og forsikre seg om at kommunen praktiserer regulering av festeavgift korrekt i fremtiden.
På bakgrunn av flere undersøkelser har kommunen kommet frem til at vår regulering av festeavgiften over tid ikke har vært i henhold til tomtefestelovens bestemmelser. Sakskomplekset er stort, og differansen mellom korrekt festeavgift og innbetalt festeavgift er ikke beregnet for samtlige kontrakter og festere på nåværende tidspunkt. Gjennomgangen viser imidlertid at flertallet av festere av Alta kommunes boligtomter som følge av kommunens praksis har betalt for mye festeavgift.
Alta kommune vil beklage til de som er berørt av feilen, og vil selvfølgelig rette opp i forholdet.
Formannskap og Kommunestyret har behandlet saken, sistnevnte 16. desember, og har vedtatt tiltak som skal forhindre at slike feil skjer igjen.
Her finner du Formannskapets behandling av saken
Her er sakspapirene til Kommunestyret
På denne siden kommer også protokollen og Kommunestyrets vedtak så fort det er klart. Artikkelen oppdateres.
Dette skjer nå
Kommunestyret har nå vedtatt endringer i rutinene for regulering av festeavgift. Alle innbyggere som er berørt av saken, i form av at de har en aktiv festekontrakt med Alta kommune, blir skriftlig kontaktet av oss med informasjon.
Selve behandlingen av enkeltsaker og en eventuell refusjon vil foregå gjennom første halvår 2025. Det er i løpet av denne prosessen de enkelte festere vil få informasjon om festeavgiften man har betalt er korrekt, eller om man er blant de som har betalt for mye i festeavgift til kommunen.
Spørsmål og svar
Hva har kommunen gjort feil i saken med festeavgift?
a. Festeavgift
Kommunen har festekontrakter med formuleringer som tok sikte på å gi kommunen som grunneier en rett til å regulere festeavgift i henhold til kommunestyrets vedtak. Da kommunestyret vedtok å regulere festekontrakter annerledes enn tomtefestelovens regler som tilsier regulering iht. KPI, ble dette praktisert med grunnlag i kontraktens formuleringer. Det viser seg at formuleringene i kontraktene ikke var tilstrekkelige for å gjennomføre slik regulering. Festeavgiften burde ha vært regulert etter tomtefestelovens hovedregel for regulering av festeavgift for boligtomter. I sak 102/2024 av 16.12.24 har kommunestyret rettet denne feilen. Det blir fastsatt ny, riktig festeavgift for samtlige eiendommer som er berørt. For mye innbetalt festeavgift innenfor foreldelsesfristen satt til tretten år, blir refundert festere.
b. Innløsningssum
Kommunen har i vedtak i sak 102/2024 av 16.12.24 besluttet å endre beregning av innløsningssum ved innløsning av kommunale festetomter for bolig. Den nye løsningen blir som følger:
• For tidsbegrensede festekontrakter til bolig, fastsettes innløsningssummen til 40 prosent av tomteverdi på innløsningstidspunktet.
• For festekontrakter til bolig uten tidsbegrensning, fastsettes innløsningssummen til 25 ganger årlig festeavgift på innløsningstidspunktet.
Er alle innbyggere i Alta kommune berørt?
Den nye reguleringen av festeavgift gjelder kun dem som har festekontrakt for kommunale boligtomter. Noen av disse innbyggerne har innbetalt for mye festeavgift tidligere. Disse vil få for mye innbetalt festeavgift refundert innenfor foreldelsesfristen på tretten år, samt forsinkelsesrente. Alle som i dag har festekontrakt for kommunal boligtomt, vil som følge av kommunens saksbehandling få et brev om hvorvidt festeavgiften de har innbetalt til kommunen, er riktig eller feil.
Gjelder dette festetomter kun i Alta kommune?
Saken gjelder kun festetomter i Alta kommune, der Alta kommune er grunneier.
Hva gjør Alta kommune for å rette opp i det som er feil?
Kommunen fastsetter ny festeavgift for samtlige eiendommer der festeavgiften har vært feil. For mye innbetalt festeavgift blir refundert festerne innenfor foreldelsesfristen på tretten år, samt forsinkelsesrente.
Er det feilberegnet festeavgift også på næringstomter?
Næringstomter er regulert på annen måte i tomtefesteloven enn boligtomter, da loven åpner for mer avtalefrihet der tomta er avsatt/benyttes til næringsformål. Denne saken omfatter derfor ikke næringstomter.
Er det foreldelsesfrist for krav på for mye innbetalt festeavgift?
Foreldelsesloven opererer med to frister for foreldelse av pengekrav – en hovedregel om tre års frist, og en regel om tilleggsfrist på ti år. På grunn av kompleksitet ved regelverket om tomtefeste og langvarig, feil praksis hos kommunen, har kommunen vurdert at tilleggsfristen kommer til anvendelse. Det betyr at refusjon av festeavgift vil bli gitt for tretten år, regnet bakover fra 1. januar 2025.
Hva skjer dersom boligen på et tidligere tidspunkt er solgt og festetomten har byttet fester?
Ved refusjon av festeavgift vil kommunen i første omgang forholde seg til eksisterende fester. Hvis du i løpet av de siste tretten årene har festet kommunal boligtomt som nå er overført til ny fester, kan du henvende deg til kommunen for å sjekke om du har krav på refusjon av for mye utbetalt festeavgift. Kommunen vil kun sende brev av eget tiltak til eksisterende festere.
Jeg fester en boligtomt i Alta kommune i dag
a. Hva må jeg gjøre for å få saken min behandlet?
Alle som har en aktiv festekontrakt med Alta kommune om feste av boligtomt, vil i etterkant av kommunestyrets behandling 16.12.24 motta et brev fra Alta kommune med generell informasjon om saken.
Når saken din behandles, vil du motta et eget brev om hvor mye festeavgift du har betalt de siste tretten årene. I brevet vil du se om festeavgiften du har betalt er korrekt eller større enn det du skulle ha betalt. Hvis du har betalt for mye festeavgift, vil kommunen refundere festeavgiften til deg. Du trenger ikke å foreta deg noe for å få differansen mellom riktig og faktisk innbetalt festeavgift tilbake.
b. Hvor lenge må jeg vente før jeg får saken min behandlet?
Feilen ved beregning av festeavgift omfatter svært mange festere. Arbeidet med beregning av differanse mellom korrekt og faktisk innbetalt festeavgift, samt forsinkelsesrente, kommer derfor til å ta noe tid. Alta kommune anslå at saksbehandlingstiden vil være opp til seks måneder.
c. Hvordan kan jeg finne ut om jeg er berørt av feil avregnet festeavgift?
I brevet som blir sendt til deg i forbindelse med behandling av din sak, vil du se om du har betalt korrekt festeavgift eller om du har betalt for mye.
d. Hvor mye har jeg blitt feilfakturert?
Beløpet på for mye innbetalt festeavgift inkludert forsinkelsesrente vil også fremkomme i brevet som blir sendt til deg.
e. Når og hvordan får jeg pengene jeg har blitt feilfakturert?
Saksbehandlingstiden i saken er lang grunnet sakens kompleksitet og kapasitetsbegrensninger hos kommunen, og anslås å kunne ta opp til seks måneder. Når din sak er ferdig behandlet, vil det kommunen skylder deg i festeavgift, bli motregnet i kommende krav på kommunale avgifter. Det betyr at terminfaktura på kommunale avgifter vil bli redusert med beløpet kommunen skylder deg i festeavgift.
Hvis det du har innbetalt for mye i festeavgift utgjør et større beløp enn én terminfaktura på kommunale avgifter, vil restbeløpet bli utbetalt til din bankkonto.
Dersom du har fått ny bankkonto eller har annen informasjon som kan ha betydning for refusjonen av for mye innbetalt festeavgift, oppfordres du til å opplyse kommunen om dette slik at utbetalingen blir korrekt.
f. Kan jeg få kjøpe ut festetomten? Og hva vil dette koste?
Du har krav på å innløse (kjøpe ut) festetomten 30 år etter din festekontrakt er inngått. Beregning av innløsningssummen vil avhenge av hvilken type festekontrakt du har, og når den er inngått. Hvis din festekontrakt er inngått før 1. januar 2002, er festetiden mest sannsynlig 80 år. For tidsbegrensede kontrakter er innløsningssummen satt til 40 prosent av tomteverdien på tidspunktet når du fremmer krav om innløsning.
Hvis din festekontrakt er inngått etter 1. januar 2002, er den mest sannsynlig tidsubegrenset. For tidsubegrensede festekontrakter er innløsningssummen satt til 25 ganger festeavgift på tidspunktet når du fremmer krav om innløsning.
Du kan be kommunen om å innløse festetomten tidligere enn 30 år etter at din festekontrakt er inngått. Selv om du ikke har krav på dette, vil kommunen gjerne imøtekomme din forespørsel.
Jeg har festet en boligtomt i Alta kommune tidligere
a. Hva må jeg gjøre for å få saken min behandlet?
Alta kommune vil av kapasitetshensyn ikke sende brev til tidligere festere av eget tiltak. Hvis du har hatt festekontrakt med Alta kommune i perioden 1. januar 2012 – 1. januar 2025 og har overført din festerett eller innløst festetomten i løpet av denne perioden, må du rette en skriftlig henvendelse til Alta kommune med krav om refusjon av festeavgift. Kommunen vil undersøke saken og komme tilbake til deg med informasjon.
b. Hvor lenge må jeg vente før jeg får saken min behandlet?
Feilen ved beregning av festeavgift omfatter svært mange festere. Arbeidet med beregning av differanse mellom korrekt og faktisk innbetalt festeavgift, samt forsinkelsesrente, kommer derfor til å ta noe tid. Alta kommune anslå at saksbehandlingstiden vil være opp til seks måneder.
c. Hvordan kan jeg finne ut om jeg er berørt av feil avregnet festeavgift?
Alta kommune må gjennomgå og beregne hvorvidt det er en differanse mellom korrekt og faktisk innbetalt festeavgift i hver enkelt sak. Hvis du har hatt festekontrakt med Alta kommune i perioden 1. januar 2012 – 1. januar 2025 og har overført din festerett eller innløst festetomten i løpet av denne perioden, må du derfor rette en skriftlig henvendelse til Alta kommune med krav om refusjon av festeavgift. Saken blir lagt i behandlingskø slik at kommunen kan undersøke saken nærmere og komme tilbake til deg med informasjon.
d. Hvor mye har jeg blitt feilfakturert?
Kommunen vil beregne eventuell festeavgift som kommunen skylder deg, samt forsinkelsesrente, etter at du har rettet forespørsel om dette til kommunen.
e. Når får jeg pengene jeg har blitt feilfakturert?
Saksbehandlingstiden i saken er lang grunnet sakens kompleksitet og kapasitetsbegrensninger hos kommunen, og kan ta opptil seks måneder. Når din sak er ferdig behandlet, vil det kommunen skylder deg i festeavgift, bli motregnet i krav på kommunale avgifter. Det betyr at terminfaktura på kommunale avgifter vil bli redusert med beløpet kommunen skylder deg i festeavgift. Hvis det du har innbetalt for mye, utgjør et større beløp enn én terminfaktura på kommunale avgifter, vil restbeløpet bli utbetalt til din bankkonto. Dersom du har fått ny bankkonto eller har annen informasjon som kan ha betydning for refusjonen av for mye innbetalt festeavgift, oppfordres du til å opplyse kommunen om dette slik at utbetalingen blir korrekt.
Hvis du ikke lenger er bosatt i Alta kommune, og ikke mottar faktura på kommunale avgifter her, vil hele beløpet som kommunen skylder deg, bli utbetalt til deg. Det er i så fall viktig at du i din henvendelse til kommunen oppgir riktig kontonummer.
f. Når må jeg sende krav på refusjon av for mye innbetalt festeavgift?
Du bestemmer selv når du sender krav på refusjon av for mye innbetalt festeavgift. Du må imidlertid huske at alle krav blir foreldet i samsvar med foreldelseslovens regler. Hovedregel for foreldelse av krav er tre år fra forfall/tidspunktet da kreditor tidligst kunne kreve oppfyllelse av kravet.
På grunn av kompleksitet ved regelverket om tomtefeste og langvarig, feil praksis hos kommunen, har kommunen besluttet å benytte seg av tilleggsfristen i foreldelsesloven, som er ti år i tillegg til den ordinære fristen på tre år.
For den utvidede fristen gjelder imidlertid en regel om at du må sende kravet om refusjon innen ett år fra du har fått, eller burde ha skaffet deg kunnskap om kravet.
Kommunen regner tidspunktet for publisering av kommunestyrets vedtak på kommunens nettsider, som tidspunkt for da du burde ha skaffet deg kunnskap om kravet. Av praktiske hensyn settes tidspunktet til 1. januar 2025. For å ha krav på refusjon av for mye innbetalt festeavgift for hele perioden 1. januar 2012 – 1. januar 2025, må du derfor sende krav til kommunen innen 1. januar 2026.
